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警惕房屋租赁三大“误区”

日期:2013/8/29   浏览:5222

  随着新房屋政策的实施,在供不应求的市场形势下,房屋租赁交易愈加火爆,但由于承租人的粗心大意,法律常识不足,也导致出现了很多矛盾纠纷。数据显示,仅北京市石景山区人民法院2013年上半年受理房屋租赁合同纠纷就达到135件,与去年同期相比增长22.7%。结合案例,法官提示大家注意房屋租赁中存在的三大“误区”:

  误区一:签了租赁合同就没问题了

  2011年8月付某与某公司签订房屋租赁合同,约定该公司将房屋中的一间出租给付某。租赁合同签订后,某公司将房屋交付给付某使用,付某支付租赁保证金及至2012年5月7日的租金。2012年3月20日,该房屋所有权人黄女士得知房屋由某公司打隔断后转租给付某等5家合租的事实,便通知付某等5家承租人在2012年3月25日前搬离该房屋。通过交涉,付某于2012年3月30日将此房屋交还于某公司,某公司工作人员撕毁租赁合同及租赁押金票据和租金缴费收据,并明确表示拒绝履行退款的义务。后付某诉至法院要求判令某公司退还房屋租赁保证金、剩余房屋租金共计3141元。法院经审理支持了其诉讼请求。

  法官提示:《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第二百二十四条规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。因此,租房时,不是签了租赁合同就万事大吉了,要在签订合同之前看清出租人是产权人还是转租,若是转租,明确出租人是否同意及同意的权限,尤其注意出租人在合同中有无明确约定对所租房屋居住人数的限制。

  误区二:想提前退租便将房屋钥匙交予中介公司

  代某与何某于2012年5月通过中介公司就租赁房屋签订了合同,租期至2013年5月17日。合同签订后,代某向何某支付三个月的租金。后代某由于个人原因于2012年5月26日退租并将房屋钥匙交还给中介公司。2012年7月20日,代某通过北京某律师事务所向何某寄送律师函,提及5月25日代某告知何某不再继续承租诉争房屋,并于当日将房屋钥匙交给中介公司的内容。何某称合同尚未解除并拒绝退还租金。后代某诉之法院,要求何某返还代某剩余租金。法院经审理认为,依据合同约定,提前退租的应提前30日通知对方,并扣除违约金后退还相应的租金。本案中,代某的律师函系首次向何某做出解除合同的意思表示,故代某、何某间的《房屋租赁合同》应当自何某收到律师函之日起经过三十日解除,在代某承担解除合同的违约责任后,何某不负有向代某返还租金的义务,据此驳回了代某的请求。

  法官提示:《合同法》第九十三条规定,当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。《合同法》第九十六条规定,当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。若有特殊情况需要提前退租,提醒当事人要适当行使合同解除权,不符合法定或约定的情形解除合同的,应依法承担违约责任。如果合同没有明确约定,承租人仅仅将租赁房屋钥匙交付中介公司,不能视为有效交还房屋的行为,不产生解除合同的法律后果。另外,合同约定了解除租赁合同需要提前通知的,当事人要履行通知的义务,并明确通知到达对方。

  误区三:交完房租赁合同就终止了

  高先生租用黄女士独院一处,签订《房屋租赁协议》附《房屋附属设施、设备清单》,合同到期时,高先生从租赁房屋搬出,并通知了黄女士,双方租金已经结清。后黄女士诉至法院,称因高先生在居住使用期间存在不当使用情形导致部分设施设备损坏,要求高先生支付水电暖费、租金损失、房屋及设施修复款、太阳能热水器换件费、修理更换门锁费、电水壶赔偿、燃气灶赔偿、保洁费。法院经审理查明,高先生使用租赁房屋期间,造成电水壶污垢较多,门锁损坏,燃气灶损坏无法使用,水电暖卫生费用未交纳,交房时设施损坏及现场脏乱的情形。最终判决高先生应当支付黄女士水电暖费、租金损失、修理更换门锁费、电水壶赔偿、保洁费共计3860元。

  法官提示:《合同法》第二百二十二条规定,承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。第二百三十五条规定,租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。承租期间,承租人应当恰当使用并妥善保管租赁物。无论租赁合同是到期终止还是提前解除,提醒大家注意做好腾退房屋事宜时的交接手续,结清相关费用,检查并清点清楚各自的物品。

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